西新井ワンルームの総会

物件
02 /24 2018
どうも、せいやく大家です。

今日は西新井物件のマンション総会に。
出席者は私のみです。

本物件は修繕積み立て金が高く、家賃が安いので投資目線では最悪です。でももし実需のマンションだったのであれば、かなりしっかり修繕積み立て金が積まれているので大規模修繕で死んだりはなさそうです。

今のところ修繕費の値上げは不要、と言うか値上げしたら泣きます。

防火管理者は管理会社で代行しているとのことでしたので、立候補しておきました。

こちらとしては自信のインカム向上の意図で手を挙げたのですが、担当者さんは私がボランティアで、と考えている感じがしてます。若干会話がかみ合っていなかった(笑)。

まぁ無償なら辞退します。

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アパートWiFi契約が追加

物件
02 /24 2018
どうも、せいやく大家です。

京都物件については今月から水道料金が振り込まれるようになりまして、家賃が各戸10%アップ相当です。まだ空室はありますが、空室が埋まればかなりいい感じです(than 🎃 (笑))。

そして、先日凍結-漏水のコンボで壊れてしまった給湯器については火災保険適用が承認されまして、これまた助かったと言うところです。

6階の募集はまだ時間が掛かりそうですが、うまく埋まってくれることを祈りつつ、雨漏り等の大規模修繕は発生しないことを祈りつつ、です。

本日は既存入居者からアパートWifi契約の依頼。こちらは家賃7%アップに相当します。全戸契約となると導入費とトントンになるので、この調子で増えると助かります。

次は空室対策ですね。

謝恩祭

物件
02 /19 2018
どうも、せいやく大家です。

昨日は某大手ワンルームマンション会社のオーナー謝恩祭に参加してみました。購入時から毎年お呼ばれはされていたのですが、同じ会社の人がいたらとか考えて断っていましたので今回初参加です。

こんなことやってるワンルーム会社って限られると思いますが、かなり金かけています。もう買ってしまった以上、こういうところで元取ろうかと思ったりしてます。

同じテーブルの老婦人、子供への遺産として使わなくなった(これも子供住ませるように買ったんでしょうね)ファミリー区分を売却してワンルーム購入したとか。顧問弁護士のアドバイスで、とのこと。

身に付けている物も明らかに高級でジーパンで参加したせいやく大家とは大違い。

正直種銭ありでこちらのワンルーム買ったなら強いと思います。だって本当の一等地に新築プレミアなしで賃貸出してるから空室期間はまず無いですし、躯体も悪くない感じだし。

我々サラリーマン大家のようにローン返済比率80~120%(笑)とは訳が違います。まぁ裏を返せば我々も他の物件収益を使って繰り上げていけば良いんですけどね。

潤沢なキャッシュがストックできたら考えようと思っています。なお6年経過したワンルームは元本が300万円減りました。

いつもの仲介さんとの話

自分のこと
02 /16 2018
どうも、せいやく大家です。

昨日はいつもおつき合いしている仲介さんとメールでのやりとりをしたのですが、半分時事ネタ的にかぼちゃの馬車で大変な業者さんも多いみたいですね、と振ったところ、結構おつき合いのあるお客さんでもかぼちゃオーナーがいるとか。

弁護士事務所への付き添いやら、管理会社の切り替え斡旋とかバタバタされているとか。

こちらの仲介さん、割と長期的に(継続的に)顧客に物件を買わせていきたいという方針で目先の儲からないことやってくれるので嫌いじゃないです。

まぁ狼さん的思考でいけば、あとでゆっくり料理する前提で貸しを作っているのでしょうけど。

せいやく大家的には分かっているレベルでカモられてもそれで死なないレベルなら良いかなと思っています。簡単に言えば持ち出しさえないレベルで回って、ちゃんと出口がとれれば不動産投資ゲームを楽しんだんだから良いかなという気持ちです。うん、やっぱりサラリーマン楽しいです。

新規の仲介さんからの電話

物件
02 /15 2018
どうも、せいやく大家です。

大家業といえども自主管理でない私においては、
それほどやることもなく(いや、やればもう少し経営が良くなるのですが)、記事にすることがなければ書かない(書けない)というスタンスなので、今日はネタが有ったということ。
(凍死家になった場合も絶筆するかもですが。)

せいやく大家、昨年は転職をいたしまして、今日のお題の新規仲介さんと転職前にお会いし、法人物件の購入直後だったっことも有り、仕事が落ち着いてから再度打ち合わせをと言っていたのです。

前回聞いたスキームだとフルローン融資と諸経費はフリーローンで融資を受けて潤沢なキャッシュフローでフリーローンは早期に完済、5年後売却という感じでした。

今スルガさん使ってますけど(笑)、その時点ではスルガは避けたく、断ったというのもあります。

今回は信金さんでオーバーorフルローン狙い、土地値で積算出る都心部という提案でした。金利は2.5%で30年。これで回してもCFはほぼ出ないという。

えぇまだ拡大期の私がCF最大化のリスク取らずに行くわけには行かないのでお断りしました。

将来的にはいいのかもしれませんけどね。


せいやく大家

いろいろな意味で制約を受けている大家、そう、私はせいやく大家です。