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良い管理会社とは

物件
10 /22 2018
どうも、せいやく大家です。

狼閣下がTwitterを再開したとのことだったので、フォローさせて頂いたところ、
閣下が私をフォロー頂いた結果、私のツイートの良いね件数が2桁台に(えぇ、いままではただの便所の落書きでしたよ(笑))。

良いねを貰うなんてのはめったに無い事だったので慌てました。中毒にならない程度にtweetしようと思います。

さて。Tweetの中で狼閣下のお題、「シノケン擁護派のブロガーさんの記事」についてつぶやいたのでした。いつでも満室にしてくれる管理会社が有能と決めて良いのか,って話です。ちなみにこのブロガーさん、以前はコインランドリーを一括で2店舗契約されていましたけど、そちらは上手くいっているのですかね。

相場家賃よりも安くて決まるのは当たり前なので、その部分が分からない以上、すぐに満室に出来る事イコール管理が強い,と言うわけでは無いと思うのです。

今、葛西の物件をお願いしている管理会社さん、つい最近入居が決まった店子さんでは家賃4980円を値上げして契約取ってきてくれました。空室期間は1ヵ月弱でしたし。こういうのが良い管理会社、なんじゃないですかね?

前回都銀にいじめられた(?)ときに、自分自身が回答した、「不動産は入り口で勝負は決まる」は、基本的に家賃を上げる事は難しい(むしろ下がる)ことから、少しでも良い物件を持たないと出口が厳しいと言う結論だったのですが、良い管理会社(大家にとってですよ)を掴んで、家賃を下げさせない、上げていく(しかも、少ない投資で)事が出来れば、そうでもないのかも知れないと、今は思っています。まぁ、あの日は静かにしているのが正解だったと思うので、良いのですけど。



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芸は身を助ける

物件
10 /14 2018
どうも、せいやく大家です。

お陰様で8月の2室退去のうち1室は決まり、もう一室も審査中と言うことで来月は全戸満室になりそうです。

区分6室、戸建て1戸、アパート2棟(20室2事務所)の規模ですから、規模的にはいっぱしの大家、でも借金はまだまだモリモリ。大家だけで喰っていくつもりはないから良いのですが。

昨日は新たに入居いただいた店子様よりインターホンが動作しないとのこと。退去直後作動していたので設定の問題かなと思いながらお伺いしました。管理会社さんから「オーナーさんが行きます」と伝えておいてもらいました。

玄関子機がボタンを押しても反応しない。結線を確認しても問題なさそう(見えてない箇所をネズミがとかちょっと不安に)。

ご自宅に上がらせていただき本体を触って見るも無反応。結線確認しても大丈夫そう、と触ったときにバサバサ(パチパチ)と音がするのと電源ケーブルが少し傷ついている。

え゛っ、漏電?嫌なことが頭をよぎります。漏電しているのにブレーカーが落ちない?漏電火災大丈夫?

ただ良く見てみるとケーブルの傷は大したことないし、電源ケーブルの被覆剥いた部分が随分見える。店子様にお詫びしつつブレーカーを落とし、被覆長さを12mm(15mm出ていた)にして再度差し込み直してブレーカーをあげたところ無事に作動。所要時間15分で解決です。

新品は値段下がったといえども9000円しますから、交通費引いても時給6000円の活躍でした。電気工事士は大家は必ず取るべき資格と再認識しました。

えぇ私が工務店なら故障扱いで新品売りますよ(笑)。配線はそのまま使えるので付け替えるだけだから。


帰り際店子様より「今日は事務所に戻られます?」オーナーさん、を出入り業者名と間違えているようだったので、そのままとぼけて残置品を預かり帰ってきました。

8月2室空室になりましたが、1室は決まりそうです。

物件
09 /30 2018
どうも、せいやく大家です。

江戸川の物件は、現在ベランダ改修中の中雨が続きどうにもならない状況なのですが、8月に2室空室になった1室が決まりそうです。

先日の融資元でのお説教タイムの際に、正直に8月2室退去を伝えたら更にお説教が長くなった(でも嘘ついてもしょうが無いので怒られておきましたよ)のですが、その際にもこの物件の物件力を力説(結構直ぐに内覧入るし、空室期間はそんなに長くならない)したからこそ、早く決まって良かったと思っています。

もう一室も内装はかなり良いと思いますので、早く決まって欲しいですね。

1階のベランダは施工図面上はコンクリート造になっていたのですが、当物件1階のベランダはウッドデッキ。コンクリのベランダの上に板を載せていると思ったら、コンクリートなど無くウッドデッキ(笑)。

3畳分のウッドデッキだったのですが、おそらくノーメンテで来ていたのだと思いますが、雨ざらし部分は腐っていました。2階ベランダで軒下側は雨がかぶらないので問題無い感じだったのですが、軒先1.5畳は完全にアウト。

管理会社さんと作戦会議しながら(解体も手伝って貰いました)、1.5畳分の縁側に。でもやはり一部腐ってしまった箇所があるので、せいやく大家がDIYしました。

1枚目の写真は管理会社さんと既に軒先1.5畳分を斫った直後の写真です。2、3枚目の写真の通り、完全にスポンジ状態になっており、いつ折れてもおかしくない状態になっていました。最初何かしの接着剤系でのアプローチも考えたのですが、木なのでツーバイ材でガッツリ交換してみました。

かなりがっちりとツーバイ材で固定してあります。ただ、まだニスが塗れていないので、早く塗ってあげたいところ。

コストの問題で10feetのツーバイ材は買えず(笑)、途中接いでいます。でもかなりがっちりとしていると思います。

まだまだ掃除したり結構やることはあるのですが、早く晴れてくれないと。。。

と言うか今日の台風で大丈夫かしら。
 
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葛西物件1階ウッドデッキ補修

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入居者入居せずに退去

物件
09 /22 2018
どうも,せいやく大家です。

本日2本目の投稿です。今日は池袋ワンルームの管理会社からお電話。

詳細はぼかしますが、9月から入居された方が契約を無効にしろ、とのこと。
管理会社さんは結構の大手なので、しっかりと契約+事前説明をしたのに、そこを聞いていなかった、
自分の思った条件と違う、と契約無効を求めてきたようです。

私的には、無効は無いんじゃ無いか、と思っていますが、流石大手だけあって、後々の面倒さを考えて無効と言うことでクロージングします、大家さんに払った家賃は管理会社で持ちますとのこと。

そう言われてしまうと大家としては何も言いようがないので、お任せしちゃいました。

契約は、ちゃんと読みましょうね。

緑の都市銀でお説教タイム、信金さんに借り換え検討依頼

融資
09 /21 2018
どうも、せいやく大家です。

緑の都市銀さんの担当者が8月に代わり(女性)、今までの担当者(過去2名は若手男性で、追加融資は全く話に挙がらなかった)よりは少し職位が上(といってもググったら、普通の会社で言う主任クラスでした)なので、借り換え案件の提案をしたところ、過去の資料を再確認して頂けたのです。

折りしも、世の中ではスルガショック(かぼちゃへの融資絡みのエビ偽造ですね)。こちらの金融機関でもかなり重点的に過去のエビデンスチェック確認を実施しているらしい、というのはブログ等で知っていたのですが、こんな時期に頼むんじゃ無かったです。ちょー疑われてしまいました。

まず言われたのが、もう一度通帳原本を持って面談したいと。運の悪いことに私8月は本業で毎日午前様だったので、9月まで会えない、と回答したら更に怪しまれてしまい...。

とりあえず、担当者様はメールアドレスをお持ちで返信は出来ないけど受信は出来るとのことで、午前2時に帰宅しては通帳をひいこらスキャン(昼休みに銀行ATMへ走り回りましたよ)して、メールしていたのです。融資実行日当日のエビデンスチェックに使った、インターネットバンキング、証券(もネットでしか示せない)、THEOやらmaneoやらみんなのクレジット(は死んでますが)、保険証券(もネットサービス)はスクリーンショットを送付。

とりあえず、8月中はこれで担当さんからも連絡が来なくなりました。そして9月になって面談したいと言われていたので、休暇を取って昨日行ってきたわけです。ここでもやはり疑われていて(汗)、ネット接続できる環境を準備して、当日アクセスして見せろと。あと、京都物件の売契も見せろと。

まぁ、ここで難癖付けられるのも嫌だったので、自宅で全部スマホからアクセス出来るようにIDとかメモりまくりました(スルガとかはChromeではIDが残るので良いのですが、数社のシステムはIDが記録されないので、紙でのメモは必須です)。

銀行に着いて担当者に応接室に招かれ着席すると、「少々お待ちください」と退席されて、戻ってきました、「融資オフィサー」と一緒に。おそらく普通の会社で言う部長クラスの方なのですかね?

まぁ、説教ですわ。「うちとしては融資した物件が安定稼働するまで他行から融資はして欲しくなかった」「損切りしないで済む今売却も手では?」「物件を見に行ったけど、満室経営が維持できると思えない」と言っているようにしか、せいやく大家には聞こえませんでした。おそらく向こうの方がビジネストークのプロ(笑)ですから、もうちょっと違う言い方だった気はしますが、受け手側からするとそう聞こえましたね。

その時には反論しない(もう、静かにして早く終わらせたかった。明らかに今の時点ではパワーバランスは向こうが上)でいましたが、彼らからすると建物は法定減価償却期間を過ぎれば無価値になるからであって、私からするとRCは法定+30年は行くと思っていて返済完了後に価値があると思っているからこそ返済を進めているんですけどね。

また、「これから先融資は厳しくなるけど,都市銀、地銀は貸さないと思うけど、どうすんだ?」と言われたので信金さんを開拓するつもりです、と言ったら融資オフィサー、かなり機嫌悪い顔になっていましたね。彼からすると、今の物件の融資を引き上げたい、別の物件を充てて(銀行的に見栄えが良い物件)で融資付けしたいのかな、と帰宅してから思いました。

そして京都物件をスルガで借りていること(←いや、太陽光の融資ですら貸してくれないあなた方に言ったって無理だからスルガで借りたのよ)、太陽光発電も融資で無くて手金でやるべきだ(これもあなたがた(略)公庫にお借りしました)、リスクを取らずに経営しろと。いや、リーマン大家でリスクテークしなかったら経営できませんって。

とりあえず説教を受けつつ、担当さんは黙々とメールで送った数値と本物通帳を照合。ネットバンクの番になったので、スマホから11の口座(銀行、証券、投資信託)に1つずつアクセスして開示しました。スクリーンショットからの数字の転記ミスを担当さんがされていて、口座が違うと言われる場面があったりとまぁ、かなり念入りに確認されましたね。

結果的には全てのエビデンスに疑義は無い事が確認されたようです。なお、妻のエビデンスも(法人融資で妻が代表のため)ネットバンク等あるのですが、私はアカウントもパスワードも知らないのでそこはパス頂きました。

幸い、妻の持っている株は500万位増えているし、投資信託も100万位増えていたし、保険も(嫁入り資金を私に年金保険として掛けてくれていたようです)数百万追加であることから、見せろと言われれば堂々と見せ(但し妻も会社休ませる必要があるけど)ますけどね。

なんやかんやで1.5時間の面談は終わり、帰宅の途につきました。

帰宅後次に向かったのは信金さん。ワンルームマンションの融資を頂いている信金さんです。かれこれ5年ほどのお付き合いになると思います。一度借り換えのお話しを持って行ったら1%以上金利を下げて頂き、ワンルームマンションなのにプラスで回っている融資です。

他のワンルームマンションの借り換えについてお話しを伺ってきました。昨日の感じだと結構前向きに考えてくれる感じです。物件収支一覧を見せたら都市銀はネガティブ、信金さんはポジティブに捉えてくれました。

借り換えできると良いのですが。

せいやく大家

いろいろな意味で制約を受けている大家、そう、私はせいやく大家です。