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信金さんでの借り換えは不発

融資
07 /15 2019
どうも、せいやく大家です。

6月はすごくバタバタしておりました。現在進行形の話は書けないですが、現在完了形(?)の話を。

当方は新築ワンルームマンションから始めた口でして、当初はワンルーム10戸を目指して買い進めていました。おそらく中古、都外のワンルームを狙えば達成出来たのかも知れませんが、そういう発想はなく、新築か築浅のワンルームマンションで6戸まで行ったところで無理ゲーと気付き(遅すぎ)、一棟物へのシフトを決めたのでした。

まだジャブジャブだった頃だったので、何とか2棟取得することが出来、今のところは薄氷の上を何とか歩いております。正直トータルでは持ち出しこそ無いものの、突発的なトラブル(退去が同時2部屋だったり、漏水とか)で多少サラリーから貸付けることもある感じで、儲かっているぜって感じではないですが。

新築ワンルームマンションをしくじると「凍死家」になるのは
  1. 手金が余りないのに物件を購入する
  2. 利回りが殆どない物件を購入している
  3. 35年ローンでプラス収支となるようにバランスを取っているため、残債が減らない。
  4. 結果手放したくても残債が売値を上回り、処分できない(積み増すお金もない)。

と言うところでしょうか。幸いにして当方の場合には購入時の価格と実勢取引価格がほぼ同じ(立地が良いと思います)の物件で、ワンルーム達は一番ダメな子は2.7%ですが、それ以外は2%周辺の金利でお借りする(でも35年ですけど)ことが出来ており、手放せないことも無いのですが、好立地物件については子供へ将来相続したいという気持ちもあってキープしちゃっています。

そういう前提では「借り換え」でダメな子を良い子にしてあげれば良いと言う発想になる訳で、金利が高くて家賃が安い金利2.7%物件について、信金さんに借り換えをお願いしていたのです。

「相続した実家」が公庫で根抵当取られているので、第2抵当で1.65%ということで話は進んでいたんですが、段々トーンダウンし始め、「自宅抵当の覚悟は?」、1棟物の収支はと始まって、最終的には「本店で融資比率が高いところで承認が下りなかった」とのことでした。

「以前だったら行けていた」「せめてワンルームマンションの所有数を3つぐらいにしてくれれば」と、担当の方からはコメント。一所懸命やって頂いたのは理解しているので、また時期を置いてチャレンジしようと思っています。

あ、新規の物件の持ち込みも無理と言われています(汗)。

やはり次を探すべきですよね。頑張ります。






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宅地建物取引士になりました!

自分のこと
06 /01 2019
どうも、せいやく大家です。

転職してから2ヵ月が経過しました。今の職場で仕事をして感じること。

前職はやりがいはあるものの、とにかく分量が多すぎた。

ヒト、カネが無い職場だったので、効率化を考えようとしても立ちはばかるのは「金が無い」。

当方結構転職魔なので、経験の中で「これは効率的な業務」という物も結構見てきていて、前職で提案もしたのですが、結局考えて見ましょうとか導入しよう、と言っても金が無いから片手落ち。
(簡単な例で言えば、外注にしましょう,なんて業務が挙がっても金額的な面から特急作業はお願いできないので、タイムスケジュールに入らない→結果的に内製せざるを得ない、と言うことの繰り返しでした)。

それなりのお給金を頂いていた私がいなくなった分、予算が増えて、外注比率が挙がっていることを祈ります(前職でみんながハッピーになっていたら、大変だったのは私のせいということですかね。。。)

さて。連休前に登録申請をした「宅地建物取引士」ですが、今週無事に都庁から登録のご連絡が来まして、金曜日に都庁で「宅地建物取引士証」の交付に行ってきました。本日2番手。申し込み後30分ほどかかるとのことでしたが20分もしないところで出来上がりました。

法人の方がもう少し潤沢になったら、「宅建業」取得も考えて見ても良いのですが、まずは宅建士のオーナーとして仲介にある程度警戒させる(こいつだますの面倒くさい)というところの効果が得られれば良いのかな、と思っています。


雑草取りと階段廊下掃除

物件
05 /11 2019
どうも,せいやく大家です。

今日は狼閣下のセミナー申し込みの日だったのですが,今回は先約があり断念。
(どのくらいで満員になるか,ウォッチはする予定だったのですがうたたねしてしまい,
開いた時にはもう満員でした)。

多分講師はこの前の懇親会でお話しした先生だと思うので,ぜひお話を聞きたいので,今回のセミナーが成功していただいて,第2回があることを祈っています(まぁ相続を考えるレベルではないですけど)。

さて。今日は久しぶりに葛西の物件に行ってきました。昨年に比べて雑草は少なめ。でも今回は「カマイラズ」を撒いてみたくて(ヨドバシで買っちゃいました!),雑草を抜いてきました。あと,管理会社さんも掃除してくれているのですが,せっかくなので,階段と廊下を掃除してきました。

写真の真ん中にカマイラズ(除草剤;半年効果があるとか)。雑草は今回はかなり少なめでした。

 
とは言え結構頑張って雑草を抜いて、カマイラズ撒いてきました。

 
結構きれいになったと思います。

外壁は若干チョーキング気味なので、外壁にケルヒャーはやばそうなので止めておこうかと思います。というか水も電気も無い(契約していない)ので入居者さんに借りないと出来ないんですけど。




投資物件に団信無しは有りなのか?

未分類
05 /08 2019
どうも、せいやく大家です。
色々ありまして、お久しぶりです。

変わったこと
  • 相変わらずサラリーマン大家ですが、また転職しました。
前職も給料は良かったし、職場の雰囲気は良かったのですが,いかにせよ忙しすぎました。
一回食欲不振で痩せちゃったり、不眠症になったり。あと15年はサラリーマンとして働くライフプランにはフィットしなかったため、もう少し余裕を持って仕事が出来る会社へ。ボーナス次第ですが、想定年収は30%アップしました。新しい職場は予想通り丁度良い負荷。このぐらいの忙しさであれば頑張れます。

  • 大森ワンルームは理事長に、池袋・錦糸町・芝公園ワンルームは幹事に
実需ファミリー物件の理事長とは違いそれほど忙しくなく、場合によっては交通費や手当も貰えるし、物件のバリューアップも自分の意志が尊重されますので、やるべきかなと。

  • 借り換えが少し前進
新築ワンルームのローンの借り換えは現在進行中です。この融資シオシオの中、担当者が頑張ってくれていて、追加資料を明日送付予定です。借り換えが成功すると新築ワンルーム6物件全てが単体でプラスで回るように。

本日のお題はこの借り換えについてなのです。現在条件として来ているのは新築ワンルーム3件の借り換えに際して、「戸建ての第2抵当権設定」「団信無し」で来ています。

もちろん自宅のローンでは団信無しなんてもってのほか(金融機関もそう考えているでしょうけど)ですが、投資用物件で融資側団信不要と言っているので有ればラッキーなのかと思っています。あ、あくまで単体で回っているのであれば、ですが。

というのも、今まで考えてもいなかったのですが、団信で借金をチャラにしてしまった場合、投資用物件の相続は不動産評価額で決定されてしまい、私のように2億近い借入(まぁ評価額は半分の1億ぐらいでしょう)だと1億円に対する相続になる訳です。これが、団信無しであれば、家賃で返し続ければ良いし、負債も相続することで相続額は下がるという。

自宅であれば稼ぎ頭が他界した場合にどうやってローンを払うんだ?ということです。相続税払ったとしても団信でチャラにするべきでしょう。

まぁ、借り換えが成功することを祈りつづけまーす。







ダメ元だけど,信金さんに借り換え打診

融資
03 /10 2019
どうも,せいやく大家です。

昨日の狼閣下のセミナー申し込みは前日までは覚えていたものの,当日にすっかり記憶から抜け落ちており,ぼーっとツイッター見ていたら他の大家さんが身構えていると言うツイートを見て,慌てて準備していました。

予想通りの抽選のようですので,当たれば良いなと思いながら結果待ちです。

さて,前回記事の通り,某IT系借り換え業者さんでは全然お話にならなかったのですが,先日パーソナルローンの借り換えに応じて頂いた(○ルガさんの7.5%フリーローンを4.5%にできました)際にワンルームの借り換えについても打診して見たところ,「確定申告書を提出頂ければ検討してみても良いですよ」とのことでしたので,確定申告書を提出したところ,ここの物件について評価してくれることとなりました。

まぁ,ワンルームについて言えば凍死家から少しずつ生き返りを果たそうとしており,一応6区分合計では税引きでもプラスなのですが,直近2区分は「高金利」「高づかみ」「高コスト」で完全に死んでいます。

特に完全にだまされたレベル(どの業者さんに話しても,「なんで買っちゃったの」と言われる物件)の一物件については,S○J銀行で金利2.6%,34年,管理は他物件の1.5倍レベルです。最近集金代行の管理会社は変更しましたが,それでも月1万円位の出血。税金含めると年間20万ですね。。。この子を1.5%ぐらいで借り換え出来るとトントンまで行ける感じなのですが。

借り換えして欲しいもう一つの物件は東京スターで2.1%,34年ですが,税引き後0.5%ぐらいの利回り,退去も無く投資とは言えないですが,凍死では無い物件。これも0.6%下がればかなり余裕が出てくるのですが。

期待はしていますが,まぁ,厳しいですかね。



せいやく大家

いろいろな意味で制約を受けている大家、そう、私はせいやく大家です。