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雑草取りと階段廊下掃除

物件
05 /11 2019
どうも,せいやく大家です。

今日は狼閣下のセミナー申し込みの日だったのですが,今回は先約があり断念。
(どのくらいで満員になるか,ウォッチはする予定だったのですがうたたねしてしまい,
開いた時にはもう満員でした)。

多分講師はこの前の懇親会でお話しした先生だと思うので,ぜひお話を聞きたいので,今回のセミナーが成功していただいて,第2回があることを祈っています(まぁ相続を考えるレベルではないですけど)。

さて。今日は久しぶりに葛西の物件に行ってきました。昨年に比べて雑草は少なめ。でも今回は「カマイラズ」を撒いてみたくて(ヨドバシで買っちゃいました!),雑草を抜いてきました。あと,管理会社さんも掃除してくれているのですが,せっかくなので,階段と廊下を掃除してきました。

写真の真ん中にカマイラズ(除草剤;半年効果があるとか)。雑草は今回はかなり少なめでした。

 
とは言え結構頑張って雑草を抜いて、カマイラズ撒いてきました。

 
結構きれいになったと思います。

外壁は若干チョーキング気味なので、外壁にケルヒャーはやばそうなので止めておこうかと思います。というか水も電気も無い(契約していない)ので入居者さんに借りないと出来ないんですけど。




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投資物件に団信無しは有りなのか?

未分類
05 /08 2019
どうも、せいやく大家です。
色々ありまして、お久しぶりです。

変わったこと
  • 相変わらずサラリーマン大家ですが、また転職しました。
前職も給料は良かったし、職場の雰囲気は良かったのですが,いかにせよ忙しすぎました。
一回食欲不振で痩せちゃったり、不眠症になったり。あと15年はサラリーマンとして働くライフプランにはフィットしなかったため、もう少し余裕を持って仕事が出来る会社へ。ボーナス次第ですが、想定年収は30%アップしました。新しい職場は予想通り丁度良い負荷。このぐらいの忙しさであれば頑張れます。

  • 大森ワンルームは理事長に、池袋・錦糸町・芝公園ワンルームは幹事に
実需ファミリー物件の理事長とは違いそれほど忙しくなく、場合によっては交通費や手当も貰えるし、物件のバリューアップも自分の意志が尊重されますので、やるべきかなと。

  • 借り換えが少し前進
新築ワンルームのローンの借り換えは現在進行中です。この融資シオシオの中、担当者が頑張ってくれていて、追加資料を明日送付予定です。借り換えが成功すると新築ワンルーム6物件全てが単体でプラスで回るように。

本日のお題はこの借り換えについてなのです。現在条件として来ているのは新築ワンルーム3件の借り換えに際して、「戸建ての第2抵当権設定」「団信無し」で来ています。

もちろん自宅のローンでは団信無しなんてもってのほか(金融機関もそう考えているでしょうけど)ですが、投資用物件で融資側団信不要と言っているので有ればラッキーなのかと思っています。あ、あくまで単体で回っているのであれば、ですが。

というのも、今まで考えてもいなかったのですが、団信で借金をチャラにしてしまった場合、投資用物件の相続は不動産評価額で決定されてしまい、私のように2億近い借入(まぁ評価額は半分の1億ぐらいでしょう)だと1億円に対する相続になる訳です。これが、団信無しであれば、家賃で返し続ければ良いし、負債も相続することで相続額は下がるという。

自宅であれば稼ぎ頭が他界した場合にどうやってローンを払うんだ?ということです。相続税払ったとしても団信でチャラにするべきでしょう。

まぁ、借り換えが成功することを祈りつづけまーす。







ダメ元だけど,信金さんに借り換え打診

融資
03 /10 2019
どうも,せいやく大家です。

昨日の狼閣下のセミナー申し込みは前日までは覚えていたものの,当日にすっかり記憶から抜け落ちており,ぼーっとツイッター見ていたら他の大家さんが身構えていると言うツイートを見て,慌てて準備していました。

予想通りの抽選のようですので,当たれば良いなと思いながら結果待ちです。

さて,前回記事の通り,某IT系借り換え業者さんでは全然お話にならなかったのですが,先日パーソナルローンの借り換えに応じて頂いた(○ルガさんの7.5%フリーローンを4.5%にできました)際にワンルームの借り換えについても打診して見たところ,「確定申告書を提出頂ければ検討してみても良いですよ」とのことでしたので,確定申告書を提出したところ,ここの物件について評価してくれることとなりました。

まぁ,ワンルームについて言えば凍死家から少しずつ生き返りを果たそうとしており,一応6区分合計では税引きでもプラスなのですが,直近2区分は「高金利」「高づかみ」「高コスト」で完全に死んでいます。

特に完全にだまされたレベル(どの業者さんに話しても,「なんで買っちゃったの」と言われる物件)の一物件については,S○J銀行で金利2.6%,34年,管理は他物件の1.5倍レベルです。最近集金代行の管理会社は変更しましたが,それでも月1万円位の出血。税金含めると年間20万ですね。。。この子を1.5%ぐらいで借り換え出来るとトントンまで行ける感じなのですが。

借り換えして欲しいもう一つの物件は東京スターで2.1%,34年ですが,税引き後0.5%ぐらいの利回り,退去も無く投資とは言えないですが,凍死では無い物件。これも0.6%下がればかなり余裕が出てくるのですが。

期待はしていますが,まぁ,厳しいですかね。



某借り換え業者に申し込みしたものの却下。

融資
03 /04 2019
どうも,せいやく大家です。

2月末までのプロジェクトがあり,完全に2月は死んでおりましたが,
何とか生還しました。本業も楽しいのですが,ちょっとこのままでは死んじゃいそうな感じです。

最近,盛んにweb広告を出している借り換え業者さんに申し込みしてみました。
○○チェックさんです。借り換え成功報酬は借り換えメリット額の10%ということで,
私のスルガ物件を2%下げてくれたら180万位のフィーとなるので,本気でやってくれるかな,
と期待して真面目にデータを入力したのですが。

この度は当社サービスをお申し込み頂きまして、誠にありがとうございます。 
ご入力いただいた情報を基に当社事前審査を実施させていただいた結果、お取り扱い「不可」となりました。 
現状より有利な条件でのお借換は難しいです。理由は下記の通りとなります。
●年収倍率オーバー(お借入過多) 
総借入残高がご年収(給与収入)に対して、15倍以内に収まるのが理想条件です。
ご返済が進み、残高が減少したタイミングや、ご年収が増加した際にはお借換のチャンスも出てくるかと存じますので再度ご相談頂けますと幸いです。
お申込み頂いたにも関わらず、お役に立てず申し訳ございません。 何卒、ご容赦願います。


何て言うんですか,もっとガッツリやってくれるかと思ったら...。

スルガ物件を借り換え受けてくれる銀行,自己開拓ですかね。



今年ももうすぐ終わりますね。

自分のこと
12 /31 2018
どうも、せいやく大家です。

最近本業が忙しすぎて、まったく書けない日々が続いています。

物件は京都が1室今月退去となり、来月から管理会社さんには頑張ってもらおうと思っています。当初想定していた近隣の学生さんはあまり見向きもしてくれず、社会人の入居が多いのですが、今のところ、ニーズはある感じです。

まぁ、3点ユニットを良しとしてくれる人がいる限りはね。
でもウオッシュレット位つけてあげたい感じですけど。

そして、来年は実務者講習を受けて宅建士になりたいと思います。

良いお年を。


せいやく大家

いろいろな意味で制約を受けている大家、そう、私はせいやく大家です。