新築ワンルーム凍死に対してはどっしり構えた方が良い気がしてます。
融資ここ数年、不動産投資を失敗した後に急いで決着したがる方が多い気がしています（それに群がる不動産ジャッカルも
）。良い悪いは別として、大騒ぎして借金チャラに出来ちゃった事例もあったからと言うのも有るかもしれません。
）。良い悪いは別として、大騒ぎして借金チャラに出来ちゃった事例もあったからと言うのも有るかもしれません。このツイート（ワンルームトラブルのツイート）に、とある鍵アカの方がリツイートされて、そのツイートに共感したので、私もリツイートしようと思ったのですが、100文字程度にはまとまらず、久しぶりにブログを書いた次第です。
えぇ、株やFXだったら投資に失敗した場合、他者から強制ロスカットを喰らいますので、首の皮一枚、って状況を経ずに絶命しちゃう訳ですが、殊更、新築ワンルーム投機（投資じゃないと思います）についてはローン滞納とかしない限りにはロスカットは自分でコントロール出来ると思うのです。私せいやくもワンルーム凍死家ですが、首の皮一枚で生きていますよ。このツイートでの事例は、
借入先：O銀行
立地：一都三県
残債：約2000万円
類似物件の成約価格：1500−1900万円
状況：12月家賃未納・敷金未回収
なのですが、これ、ロスカット（売却）したい場合、当然ローンで購入していると思うので、ローン完済が必須。となると、残債と売買代金との差額、仲介手数料、抹消登記手数料が必要ですよね。1500万円で売買契約を結んだとすると、
- 残債と売買代金の差額：500万
- 仲介手数料（3％+6万円）：51万円
- 抹消登記手数料：3万円位？
560万円を決済日までに準備する訳ですが。株とかのロスカットと同じで、お金を借りるとなれば、カードローンとかフリーローンって事になりますよね。確か、スルガのフリーローンが7％、信金さんとかのフリーローンが4％って所かと思われます。リボではなくて通常の金消契約で10年、4％で借りられた場合には返済は5.7万円／月位、総支払額は680万円ぐらいですかね。利息分が120万円。
ワンルームの購入はO銀行だと35年、2％あたりかと思います。2000万円で購入してすぐ、って前提で計算しますが、概算で総支払額は2800万円、返済は6.7万円／月位、って所かと思います。ローンシミュレーションによると、年間で残債は40万円位減る計算になるかと思います（ネットで返済予定表まで出力されるシミュレーターがあります）。
空室ではなくて、サブリース会社が飛んだだけなので、今後、家賃は回収できるようになるはずなので、逆ざやサブリース家賃から本当の家賃に戻ります。ワンルームマンションの不動産取引価格はほぼ家賃だけか設定根拠と思います。利回り5％程度で買取なのかな、と思うので、現在の家賃は月6.5万円というところでしょうか？ 一応もう少し厳しく6万としましょう。
月のローンとの差額は0.7万円、固都税は大きく見積もっても年12万（月割り1万円）なので、月1.7万円の持ち出しになります（退去が無いことを祈りましょう。）。
さて、ワンルームの価格下落はそれほど大きくない気がしていて（今は逆に上昇している場合もありますよね）、家賃下落していなければ、購入後10年後に1400万円（利回り5.1％）で売却出来たとします。
- 残債（1560万円）と売買代金の差額：160万
- 仲介手数料（3％+6万円）：48万円
- 抹消登記手数料：3万円位？
251万円を決済日までに準備する。
購入後20年後、家賃が5万円、860万（利回り7％）で売却出来たときは
- 残債（1030万円）と売買代金の差額：170万
- 仲介手数料（3％+6万円）：37万円
- 抹消登記手数料：3万円位？
210万円を決済日までに準備する。
損切りは損切りですが、かなりソフトランディング出来る気がするのですよね（自分に言い聞かせている）。もちろん現金一括清算が出来るなら話は別ですが、毎月5.7万を10年間払い続ける方が苦行じゃないですか？毎月2万とりあえず10年静かに耐えた方がもしかしたらラッキーパンチもあるし。
直近せいやくは1区分売却しましたが、利回り4.5%程度で売却出来ました。
ワンルーム投機で失敗したって株やFXと違い、他者からの強制ロスカットが無いんだから、腹をくくって残債を減らしたほうがいいんじゃないですかね？ が言いたかったことです（ながー）。
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