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とある不動産会社のアプローチ

税務
06 /07 2020
どうも、ブログはお久しぶりです!
せいやく大家です。

コロナでの緊張状態も少しは緩和されて、またワンルーム屋さんのご連絡も増えてきました。謄本→固定電話の流れでの電話は半ば諦めていますが、最近はどの業者が流した情報か分からないのですが、携帯に掛かってくるのが結構増えましたね。それも、当方の所有している物件を部分的に把握しているという...。ちょっと、気持ち悪いです。

買いますは関東の会社(業者さん、会社名ちゃんと控えてますからね!)、売りますは関西系が多いですね~。東京より安いっす、新大阪駅近く、というのが多いんですが、ワンルームはもう買う気が無いしとお断りしています(それで納得してくれる業者は少ないので面倒ですが)。

知り合いの業者さん曰く、ワンルーム屋さん、結構ヤバいところ増えているそうです。Twitterでもつぶやかれていましたが、オ○ックスさんとかの融資審査が3ヵ月待ちでお客をグリップできないみたいで商売にならないとか。立地が良くてバーゲン価格(新築ワンルームで7%超えるなら破格)なら、現金買い出来る大家さんなら良いかもしれないです。まぁ、そんなことにはならないでしょうけど。

さて。とある不動産会社さんからアプローチがあり、結構良いロジックだったので話を進めていたのですね。1回目の面談で言われたことは、せいやく大家さんは

  1. ワンルームが単体でCFが黒字になっている物件があり、減価償却が負けている
  2. かなり経費をかき集めているが、近い将来デッドクロスする
  3. 経費を厚くするため法人に転貸する。うちの税理士だったら20%手数料抜く形の経費処理可能
  4. その他法人を活用するノウハウを多数持っている(社用車、交通費、業種追加等)
  5. 個人については、本業でそれなりに稼いでいることから、所得税還付を狙うべきで、赤字になっている物件はこのまま残し、黒字物件は売却する

確かに所得税を法人に移すアプローチは今までも考えていたので、結構良い話だなーと思って聞いていたのですが、何だかんだ言ってもワンルームマンションはこのまま子供に残すつもりで気に入った物件しか購入していない(一部掴まされた物件は有りますが)ので、5のロジックは理解できるのですが、どうにか良い手は無いのかなーと考えていたのです。

で、2,3日うんうん考えていて、夜中に閃いた(Win-Winとなる)せいやく大家のアイディアは、

  • その業者さんに両手仲介で個人→法人売却をしてもらう
  • 法人の融資付けも業者さんにお願いする

だったのです。3千万3物件を両手仲介、融資付けのコンサル料も払いますからと600万位のディールになるだろうから前向きになると思って2回目の打ち合わせでお話ししたのです(前向きに考えていたので、うちの奥さんも連れて行ったのです)。

...業者さん2人で来られていたのですが、言った瞬間にどよーんとした顔に(奥さんに後で聞いても、隠せないレベルでどよーんとしていたね、とのことでしたので相当です)。

あれ?なんで? 

多分ですが、彼らのやり方はこんな感じなのかな、って思っています。

  1. 個人所得を赤にするためには売却は(時価が上がっていてキャピタルが出る場合には)時価では無く、残債が消えるジャストの設定が良い。
  2. うち(業者)で買い取る方法もありますが、仲介手数料は経費になりますから。仲介の形で進めましょう
  3. 売却したら、決算書上赤字になるような物件(償却期間が15年クラスの築古)を購入して行きましょう

買い取った物件は同じくお抱えの顧客に、3のように売却(時価で!)していくのでは無いかなと思います。要するに中抜き。芝公園のワンルームは残債が2100万ぐらいで時価は3000万円なので、1物件900万円抜けるので、3物件で2500万位は抜けるんですよね。

そりゃぁ、両手仲介なんてあほらしいですよね。最近DMでも「法人のお客様が!」とか「今年度中に!」とかで高く買います(って言ってもかなり買いたたいてきてますけど)が来ていて、同じスキームなのかな、と思ってきました。

どよーんとした顔を見た瞬間に、せいやく大家の警戒レベルはマックスになってしまい、次回の面談までに税理士の切り替え予告すると言う約束はペンディングにしました。

今の税理士さんともう一度じっくり話してみようかなと思います。
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信金さんでの借り換えは不発

融資
07 /15 2019
どうも、せいやく大家です。

6月はすごくバタバタしておりました。現在進行形の話は書けないですが、現在完了形(?)の話を。

当方は新築ワンルームマンションから始めた口でして、当初はワンルーム10戸を目指して買い進めていました。おそらく中古、都外のワンルームを狙えば達成出来たのかも知れませんが、そういう発想はなく、新築か築浅のワンルームマンションで6戸まで行ったところで無理ゲーと気付き(遅すぎ)、一棟物へのシフトを決めたのでした。

まだジャブジャブだった頃だったので、何とか2棟取得することが出来、今のところは薄氷の上を何とか歩いております。正直トータルでは持ち出しこそ無いものの、突発的なトラブル(退去が同時2部屋だったり、漏水とか)で多少サラリーから貸付けることもある感じで、儲かっているぜって感じではないですが。

新築ワンルームマンションをしくじると「凍死家」になるのは
  1. 手金が余りないのに物件を購入する
  2. 利回りが殆どない物件を購入している
  3. 35年ローンでプラス収支となるようにバランスを取っているため、残債が減らない。
  4. 結果手放したくても残債が売値を上回り、処分できない(積み増すお金もない)。

と言うところでしょうか。幸いにして当方の場合には購入時の価格と実勢取引価格がほぼ同じ(立地が良いと思います)の物件で、ワンルーム達は一番ダメな子は2.7%ですが、それ以外は2%周辺の金利でお借りする(でも35年ですけど)ことが出来ており、手放せないことも無いのですが、好立地物件については子供へ将来相続したいという気持ちもあってキープしちゃっています。

そういう前提では「借り換え」でダメな子を良い子にしてあげれば良いと言う発想になる訳で、金利が高くて家賃が安い金利2.7%物件について、信金さんに借り換えをお願いしていたのです。

「相続した実家」が公庫で根抵当取られているので、第2抵当で1.65%ということで話は進んでいたんですが、段々トーンダウンし始め、「自宅抵当の覚悟は?」、1棟物の収支はと始まって、最終的には「本店で融資比率が高いところで承認が下りなかった」とのことでした。

「以前だったら行けていた」「せめてワンルームマンションの所有数を3つぐらいにしてくれれば」と、担当の方からはコメント。一所懸命やって頂いたのは理解しているので、また時期を置いてチャレンジしようと思っています。

あ、新規の物件の持ち込みも無理と言われています(汗)。

やはり次を探すべきですよね。頑張ります。






宅地建物取引士になりました!

自分のこと
06 /01 2019
どうも、せいやく大家です。

転職してから2ヵ月が経過しました。今の職場で仕事をして感じること。

前職はやりがいはあるものの、とにかく分量が多すぎた。

ヒト、カネが無い職場だったので、効率化を考えようとしても立ちはばかるのは「金が無い」。

当方結構転職魔なので、経験の中で「これは効率的な業務」という物も結構見てきていて、前職で提案もしたのですが、結局考えて見ましょうとか導入しよう、と言っても金が無いから片手落ち。
(簡単な例で言えば、外注にしましょう,なんて業務が挙がっても金額的な面から特急作業はお願いできないので、タイムスケジュールに入らない→結果的に内製せざるを得ない、と言うことの繰り返しでした)。

それなりのお給金を頂いていた私がいなくなった分、予算が増えて、外注比率が挙がっていることを祈ります(前職でみんながハッピーになっていたら、大変だったのは私のせいということですかね。。。)

さて。連休前に登録申請をした「宅地建物取引士」ですが、今週無事に都庁から登録のご連絡が来まして、金曜日に都庁で「宅地建物取引士証」の交付に行ってきました。本日2番手。申し込み後30分ほどかかるとのことでしたが20分もしないところで出来上がりました。

法人の方がもう少し潤沢になったら、「宅建業」取得も考えて見ても良いのですが、まずは宅建士のオーナーとして仲介にある程度警戒させる(こいつだますの面倒くさい)というところの効果が得られれば良いのかな、と思っています。


雑草取りと階段廊下掃除

物件
05 /11 2019
どうも,せいやく大家です。

今日は狼閣下のセミナー申し込みの日だったのですが,今回は先約があり断念。
(どのくらいで満員になるか,ウォッチはする予定だったのですがうたたねしてしまい,
開いた時にはもう満員でした)。

多分講師はこの前の懇親会でお話しした先生だと思うので,ぜひお話を聞きたいので,今回のセミナーが成功していただいて,第2回があることを祈っています(まぁ相続を考えるレベルではないですけど)。

さて。今日は久しぶりに葛西の物件に行ってきました。昨年に比べて雑草は少なめ。でも今回は「カマイラズ」を撒いてみたくて(ヨドバシで買っちゃいました!),雑草を抜いてきました。あと,管理会社さんも掃除してくれているのですが,せっかくなので,階段と廊下を掃除してきました。

写真の真ん中にカマイラズ(除草剤;半年効果があるとか)。雑草は今回はかなり少なめでした。

 
とは言え結構頑張って雑草を抜いて、カマイラズ撒いてきました。

 
結構きれいになったと思います。

外壁は若干チョーキング気味なので、外壁にケルヒャーはやばそうなので止めておこうかと思います。というか水も電気も無い(契約していない)ので入居者さんに借りないと出来ないんですけど。




投資物件に団信無しは有りなのか?

未分類
05 /08 2019
どうも、せいやく大家です。
色々ありまして、お久しぶりです。

変わったこと
  • 相変わらずサラリーマン大家ですが、また転職しました。
前職も給料は良かったし、職場の雰囲気は良かったのですが,いかにせよ忙しすぎました。
一回食欲不振で痩せちゃったり、不眠症になったり。あと15年はサラリーマンとして働くライフプランにはフィットしなかったため、もう少し余裕を持って仕事が出来る会社へ。ボーナス次第ですが、想定年収は30%アップしました。新しい職場は予想通り丁度良い負荷。このぐらいの忙しさであれば頑張れます。

  • 大森ワンルームは理事長に、池袋・錦糸町・芝公園ワンルームは幹事に
実需ファミリー物件の理事長とは違いそれほど忙しくなく、場合によっては交通費や手当も貰えるし、物件のバリューアップも自分の意志が尊重されますので、やるべきかなと。

  • 借り換えが少し前進
新築ワンルームのローンの借り換えは現在進行中です。この融資シオシオの中、担当者が頑張ってくれていて、追加資料を明日送付予定です。借り換えが成功すると新築ワンルーム6物件全てが単体でプラスで回るように。

本日のお題はこの借り換えについてなのです。現在条件として来ているのは新築ワンルーム3件の借り換えに際して、「戸建ての第2抵当権設定」「団信無し」で来ています。

もちろん自宅のローンでは団信無しなんてもってのほか(金融機関もそう考えているでしょうけど)ですが、投資用物件で融資側団信不要と言っているので有ればラッキーなのかと思っています。あ、あくまで単体で回っているのであれば、ですが。

というのも、今まで考えてもいなかったのですが、団信で借金をチャラにしてしまった場合、投資用物件の相続は不動産評価額で決定されてしまい、私のように2億近い借入(まぁ評価額は半分の1億ぐらいでしょう)だと1億円に対する相続になる訳です。これが、団信無しであれば、家賃で返し続ければ良いし、負債も相続することで相続額は下がるという。

自宅であれば稼ぎ頭が他界した場合にどうやってローンを払うんだ?ということです。相続税払ったとしても団信でチャラにするべきでしょう。

まぁ、借り換えが成功することを祈りつづけまーす。







せいやく大家

いろいろな意味で制約を受けている大家、そう、私はせいやく大家です。